不交物業費就不能交房？ 律師點評“霸王條款”

原標題：市工商局市消保委發布2016年度十大不公平格式條款及點評

贈品損壞不退換貨、簽收之日起不退換貨、把停水和停電作為“不可抗力”條款、不交納物業費就不交付房屋……昨天，青島市工商局、市消保委重點針對2016年度網絡購物、商品房銷售和供水、供電等公共服務領域存在的部分不公平格式條款，聯合市消保委律師團共同進行了分析點評。

條款1：附件、贈品，退換貨時請一并退回，如有破損或丟失，將無法辦理退換貨。 (網購)

點評意見：依據《消費者權益保護法》第二十四條和第二十五條規定，在商品或者服務不符合質量要求、以網絡購物等方式購買的商品符合七日無理由退貨條件等情況下，消費者依法享有主張退換貨的權利。附件和贈品的破損或丟失如果非由消費者原因造成，消費者則無需承擔任何責任，網站未對破損或丟失的責任主體進行區分，在格式條款中籠統做出不予辦理退換貨的規定，涉嫌限制了消費者的權利。

條款2：消費者自簽收之日起1年內商品存在問題，第三方賣家可對消費者提供免費保修服務，不再接受退換貨。 (網購)

點評意見：依據《消費者權益保護法》第二十四條的規定：經營者提供的商品或者服務不符合質量要求的，消費者可以依照國家規定、當事人約定退貨，或者要求經營者履行更換、修理等義務。沒有國家規定和當事人約定的，消費者可以自收到商品之日起七日內退貨;七日后符合法定解除合同條件的，消費者可以及時退貨，不符合法定解除合同條件的，可以要求經營者履行更換、修理等義務。對消費者簽收后1年內存在問題的商品，不再接受商品退換貨的規定，涉嫌限制消費者的權利。條款3：用戶擅自遷移、更動或操作用電計量裝置、電力負荷管理裝置、擅自操作供電企業的供電設施及約定由供電人調度的受電設備的，按每次5000元計付違約金。 (供電)

點評意見：本條款不區分用戶類型，一概按每次5000元計付違約金違反了《合同違法行為監督處理辦法》規定，屬于在格式條款中加重消費者責任。條款4：逾期不交納水費，從逾期之日起，每日加收欠交水費的千分之五作為違約金，直至交清水費。(供水)

點評意見：本條款對所欠水電氣費違約金的規定為按日計算，同時未對違約金設置上限。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》規定：“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的 ‘過分高于造成的損失’。 ”參照這一規定，本條關于違約金的規定顯然過分高于因違約所造成的損失。

條款5：免責條款：因停水、停電造成供熱中斷的免除自身責任。 (供暖)

點評意見：《合同法》規定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”同時，根據《合同法》第十章的規定，停水、停電并非供暖企業中斷供熱的法定理由或免責事由。因此，因停水、停電造成供熱中斷的，供暖企業應當依法承擔違約或損害賠償責任。

條款6：退資須前往IC卡客服網點辦理，可讀卡且卡內余額小于等于50元的，當場可以全額退還，大于50元的不予辦理退資。 (公共交通)

點評意見：公交IC卡具有預付卡性質。消費者購買IC卡、存入錢款后，與發卡公司形成債權債務關系。對發卡公司而言，沒有任何依據占有消費者IC卡內的剩余金額，否則就構成不當得利;同樣，發卡公司也無權限定退費的上限或下限。同時該條款也涉嫌強制交易。

停水和停電是“不可抗力”

條款7：乙方同意，如遇下列特殊原因之一，則預售合同第十一條約定的該房屋的交付時間可據實予以順延：(1)甲方不可預見也不可控制的客觀原因造成的延誤，包括但不限于自然災害、停水、停電、社會公共衛生事件等;(2)遇到重大技術問題不能及時解決;(3)遇到政府做出禁止施工作業，實施交通管制等決定，造成無法正常施工，或為配合政府的法規、規章、命令或市政建設引起的延誤的。 (商品房銷售)

點評意見：按照《合同法》第一百一十七條規定，不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。 ”

重大技術問題造成延期的免責約定，因甲方理應對房屋建設所需要的技術有預案和安排，不能因此免除延期應當承擔的責任;對于政府做出的禁止施工作業、實施交通管制的情形，需要根據情形區別對待，如系甲方自身導致的，甲方亦不能免責。將停水停電、重大技術問題和市政建設延誤統歸為不可抗力，把不可抗力作擴大化解釋，違反了《合同違法行為監督處理辦法》第九條第三項的規定。

賠償金額為總房價款的0%

條款8：甲方未征得乙方同意擅自變更小區的平面布局，乙方有權要求甲方恢復，如不能恢復的，甲方應當向乙方支付總房價款的0%違約金。在不影響乙方所購房屋使用的情況下，甲方可以對小區平面布局和規劃進行調整，不視為甲方違約。 (商品房銷售)

點評意見：《合同法》第一百一十二條規定 “當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。 ”

開發商利用格式條款事先設定賠償金額為總房價款的0%，違反了《合同違法行為監督處理辦法》第十一條第三項的規定，構成排除消費者依法請求損害賠償的權利的違法行為。根據《合同法》第四十條，此約定明顯系免除甲方責任，排除消費者主要權利，排除消費者主張違約金的權利，構成不公平格式條款，屬于無效格式條款。

不交物業費就不能辦交房

條款9：在辦理房屋交付手續前，乙方需預交物業管理費用等相關費用(物業管理費單價以經政府有關部門備案、公示的價格為準)。物業管理費從甲方《房屋交付使用通知書》確定的交房日期次日計算，乙方未按照本條約定預交物業管理費等相關費用的，甲方有權暫不予交付房屋使用且不承擔任何責任。 (商品房銷售)

點評意見：在商品房買賣過程中，購房者按照合同約定支付房款后就享有依法主張開發商交付房屋的權利。商品房買賣與物業費的交納是兩個不同的法律關系。該條款的違法之處在于將物業費與房屋交付捆綁在一起，不交納物業費就不交付房屋，違反了《合同違法行為監督處理辦法》第十條的規定，屬于加重消費者責任的行為。

燃氣計量表的維護方是居民

點評意見：在《青島市燃氣管理條例》第二十條規定“管道燃氣的民用戶的計量表(含計量表)至戶外的燃氣設施，由燃氣經營單位負責管理、維護;計量表至戶內燃氣燃燒器具之間的燃氣設施，由民用戶承擔管理、維護的責任”，由此可見，計量表的維護方是燃氣公司，除非有證據證明計量表是由于用戶過錯或者第三方過錯，燃氣公司不能把計量表故障產生的不利后果轉嫁給用戶。

條款10：因計量表故障而不能正確計量時，按照此表發生故障前3個抄表周期內，正常計量時的平均日用氣量乘以計量表故障天數(天數：上次抄表日起到本次抄表日之間的日歷天數)，作為計算計量表故障期間須繳納的燃氣費。 (供氣)

全國12315互聯網平臺上線

今后，消費者不用擔心異地投訴不方便或者投訴電話接線員下班了。昨天上午，國家工商總局宣布，消費者的投訴和舉報均可在網上直接進行，并可隨時關注處理進度和結果。

昨天上午，工商總局局長張茅宣布全國12315互聯網平臺開始試運行，3月15日正式上線。平臺的網址是“www.12315.cn”，手機APP名稱是“全國12315互聯網平臺”，微信公眾號是“全國12315互聯網平臺”，微信小程序名稱是“12315”。