中海高價即墨拿地的背后：青島主城區地塊緊缺

原標題：中海高價即墨拿地的背后

隨著開發商手中的“糧票”越來越少，近年來，土地市場的競爭愈發激烈，不僅是主城區地塊受追捧，近郊地塊也同樣成為眾多開發商眼中的“香餑餑”。

兩宗地塊溢價率高達400%

7月13日，青島市國土資源和房屋管理局網上拍賣4宗商住用地，其中位于即墨創智新區埠惜路以東、盟旺山路北側和南側的兩宗地，分別有17家和16家競買人報名參與。中海經過996輪競價，以樓面地價6721元/平方米競得盟旺山路北側地塊，總金額16319.26萬元，溢價率325.11%;盟旺山路南側地塊經過501輪競價同樣被中海競得，成交樓面地價 6702元/平方米，總金額33681.57萬元。

對于即墨創智新區的土地市場而言，此次拍賣，無論從參與企業，還是競拍輪數，都打破青島土拍市場的記錄，而6700元/平方米以上的價格也創出了即墨土地市場新高，甚至比城區某些區域樓板價都高。

中海即墨土地儲備雄厚

其實，對中海而言，在即墨土地市場拿地已經不是首次，2014年2月10日，中海國際社區此次一舉拿下即墨田橫鎮王村中心社區附近的13宗地，地塊總面積872007.3平方米，總成交價約9.2億元。

此次拍賣地塊的土地用途分類為住宅兼容商業，因拍賣現場只有中海一家競價，因此以底價 1000元/平方米左右的價格取得，而這也是中海地產自 2007年進駐青島以來，首次在主城區之外大規模拿地。

由于中海此次所拿地塊，毗鄰田橫島省級旅游度假區。按照規劃，區內 48個村莊規劃為 7大新型農村社區，5年內打造成一個國際生態旅游島的核心城區。對此，綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受記者采訪時曾表示，從拿地規模和地塊位置來看，預計中海地產在該地塊上做旅游地產項目的可能性比較大。目前青島旅游地產項目數量繁多，中海在這個時候進入，無疑會進一步加劇競爭。

但是，從拿地到現在已經三年過去了，中海2014年年初一舉拿下的這13宗地塊一直處于閑置狀態，沒有任何舉動。

高價拿地的背后原因

對于日前中海高價即墨拿地，青島銳理數據總經理馬光明認為，從大環境看，目前開發商手中的土地儲備量都不多，土地市場供應不足。在主城區地塊緊缺的前提下，開發商只能向近郊區域開拓，這是目前青島整個土地市場的現狀。另外，該地塊所處的創智新區目前是即墨最為炙手可熱的區域，開發商熱衷在此拿地也在情理之中。

具體分析此次熱拍的兩宗地塊，根據這兩宗地塊的容積率，該地塊未來會建設洋房別墅類項目，地塊周邊也多為中高檔小區。按目前的價格看，目前該地塊周邊普通住宅均價約在每平方米萬元左右，別墅價格則每平方米近15000元，因此對開發商而言，雖然地價創新高，但是未來仍有一定盈利空間，當然利潤空間并不大。

另外，業內人士認為，中海如此高價拿地，與三年前中海已經低價在即墨取得大宗地塊也有一定的關系。畢竟同剛拍出的兩塊地相比，2014年中海取得的地塊不僅總面積很大，超過87萬平方米，而且價格非常低，都是底價為1000元/平方米左右的價格。鑒于此，盡管這次拿地價格較高，但是同之前的低價、大面積的地塊均衡后，中海整體土地財務成本會大大下降。

從位置上看，盡管此次地塊屬于即墨創智新區，而之前所拿地塊處于田橫鎮，但是不管怎樣都屬于即墨市場，按照“水漲船高”道理，創智新區地價價格的上漲，必定會帶動其他區域地價的升高。因此，對中海而言，高價競得創智新區地塊，對將來田橫市場地塊的開發也大有益處。

鞠培霞