青島出臺建設技術導則 讓“好房子”更有“建設性”

原標題：提升居住體驗：讓“好房子”更有“建設性”

青島日報/觀海新聞記者  王冰潔

不同的時代，有不同的“好房子”。當前，我國城鎮人均住房建筑面積已經超過40平方米，住房發展階段正在從“有沒有”轉向“好不好”。今年政府工作報告提出，“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。

“大家對‘好房子’的幾個‘度’特別關注，高度、溫度、濕度、凈度、亮度等，就是希望住的房子層高能高一點，通風、采光能好一些，密閉性、隔音性能強一些，室內空氣能夠潔凈、溫度適宜，既不干燥、也不濕冷。”住房和城鄉建設部部長倪虹這樣解讀“好房子”。

近期住房和城鄉建設部正在組織編制《“好房子”建設指南》，修訂了《住宅項目規范》，其中一項是要把住宅的層高提高到不低于3米。

如今，“好房子”的畫像越來越清晰的同時，各大城市紛紛從標準、政策、示范、監管、產業等方面，開展“好房子”建設探索實踐。近年來，山東把高品質住宅的開發建設作為切入點，引導和鼓勵開發企業建群眾心目中的“好房子”。青島也出臺“好房子”建設技術導則，成立“好房子”產業聯盟，搭建產業云平臺，推動全產業鏈條協作，加強多元化高品質住宅產品供給，不斷增強市場競爭力和可持續發展能力。

青島加速推進建設“好房子”

減去痛點和硬傷

解決層高不足：目前全市已培育了14個省級試點項目和4個市級試點項目，這些住宅的層高均不低于3米。

解決吊頂開裂：在臥室窗簾盒等吊頂底部線形寬度小于5厘米的地方，會在掛板轉角陰角和轉角底部增加L型鐵皮加固。

解決廚房串味：止回閥安裝后與煙道之間閃縫采用硅酮密封膠進行密封，所有穿墻管道進行發泡膠封閉。

增加智能化應用

規劃設計和施工建造環節：AI算法結合BIM模型，不僅能設計建筑造型，還可以預測施工過程中的潛在問題和風險。

全屋智能應用：人臉識別即可實現自動開門；進入家中，燈光緩緩亮起的同時窗簾可以自動關閉；物聯網傳感器自動監測消防水壓、水浸等。

存量房適老化改造

把老房子改造成“好房子”：在青島，去年結合老舊小區改造總共加裝無障礙坡道500余處、電梯94部，改造提升休閑、健身等公共活動場地25萬平方米，引入嵌入式養老、助餐、衛生服務站等社區服務設施10余處。

做好“減法”，告別居住痛點

何為“好房子”，這是一個與時俱進的概念。比如，在過去很長一段時間，住宅層高的標準都是“不低于2.8米”。隨著居住理念的變革，如今住宅層高標準提升到不低于3米，從而更加符合當代大眾對于居住空間的實際需求，為提升居住品質打開了一扇新的大門。

層高不足、采光不佳、隔音不好、公共空間不夠……這些都是群眾關注且亟待解決的居住難題，也恰恰是“好房子”建設的發力方向。

因此建設“好房子”，要做好“減法”，減去以往居住的痛點和硬傷，進而提升居住舒適度和空間感。

所謂層高，就像是房子的“身高”，通常是指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。“不低于3米”，這看似簡單的數字，實則對居住體驗有著舉足輕重的影響。有研究表明，層高每增加0.1米，室內通風效率可提升15%，采光均勻度可改善20%，心理壓抑感可降低30%。

近年來，山東、江蘇、成都等地均已對層高標準進行了調整優化。山東省在《山東省高品質住宅設計指引》中明確，住宅層高不應低于3米，鼓勵有條件的項目適度加大空間高度。“近年來，青島一直按照省級標準來培育和打造高品質住宅項目，目前全市已培育了14個省級試點項目和4個市級試點項目，這些住宅的層高均不低于3米，甚至有的還達到3.15米。”市住房城鄉建設局住房發改處處長李克先介紹。

位于嶗山區張村河片區的越秀青鐵·和樾府項目是高品質住宅省級試點項目，如今11棟住宅已經拔地而起，工人們正在緊張有序地進行裝飾裝修作業。當記者步入項目實體樣板間，“通透明亮”是第一感覺——3.15米的挑高、全景落地窗讓客廳空間變得十分開闊，充足的垂直空間也讓房間內有充足的采光，居住在此，讓人心情愉悅。

走到戶外，也有不一樣的感觀體驗。“我們主打的理念是‘森系生活，在公園里面種房子’，整個小區內精選超過40種喬灌草木，營造社區微生態系統。在下沉庭院內居住者可以拾階蜿蜒而上，穿梭在樹木水系之間，很是愜意。”越秀青鐵·和樾府項目工程負責人邵義告訴記者。

在日常生活中，吊頂開裂、廚房串味也是讓人困擾的居住痛點。在工程建設環節，通過優化工藝工法也可有效減少這些問題的發生。“圍繞吊頂開裂問題，我們針對每個戶型設置工法樣板間，像在臥室窗簾盒等吊頂底部線形寬度小于5厘米的地方，會在掛板轉角陰角和轉角底部增加L型鐵皮加固，防止開裂。” 據海信悅瀾山項目工程部工作人員介紹，項目在施工過程中還特別注重把煙道與主體結構周邊用發泡膠封堵并砂漿抹灰嚴密，煙道在層間樓板處混凝土吊模澆筑密實，止回閥安裝后與煙道之間閃縫采用硅酮密封膠進行密封，所有穿墻管道進行發泡膠封閉，能解決廚房油煙機串味問題，保障家居空氣的清新與健康。

對于“好房子”的建設，青島還在很多方面展開探索和嘗試。去年，市自然資源和規劃局出臺《關于優化居住用地供應和規劃管理措施》，從室內挑空空間、戶屬空中花園、封閉式陽臺、首層架空層、下沉空間等9個方面加強規劃支持。比如《措施》規定，集中配建的“鄰里坊”及社區衛生服務站、托育所、社區服務站、微型消防站，不計入用地容積率，不計入土地價值。

從數據來看，“好房子”也得到了市場的積極反饋。面向剛需購房群體的海信悅瀾山項目于2023年11月開盤，至今整盤已售約80%；面向改善型群體的越秀青鐵·和樾府項目躋身2024年青島新建商品房住宅樓盤銷售總金額前三名，成為熱銷樓盤。

做好“加法”，科技服務賦能

記者走訪青島多個高品質住宅試點項目發現，“科技感”“智能化”幾乎是它們的標配。從刷臉開門的門鎖到自動感應的燈具，再到應對獨居老人突發狀況的智能設備，新科技讓家居生活多了不少幫手。不僅如此，新技術、新材料、新產品的應用也讓房子更加綠色環保、安全耐久。

因此建設“好房子”，要做好“加法”，增加實用且高效的科技和服務，讓“好房子”更加深入人心。

“房地產業是國民經濟的支柱產業，在新經濟周期下，也要發展新質生產力。從人工智能到物聯網，目前也已應用到房子中，當房子配滿科技屬性，城市就成了智慧城市。”著名經濟學家、中央電視臺財經頻道評論員馬光遠認為，未來新質生產力結合房地產業能造就“新地產”，將大有可為。

“好房子”的一大重要維度，就是用智能化重塑空間，重構居住體驗。

針對規劃設計和施工建造環節，數字化和智能化技術在“好房子”建設中發揮著舉足輕重的作用。比如，AI算法結合BIM模型，不僅能設計出許多不同的建筑造型和布局方案，還可以進行動態模擬，預測施工過程中的潛在問題和風險，提前制定應對措施。

智能家居則是科技賦能“好房子”建設中老百姓最為可觸可感的環節。“在科技飛速發展的當下，全屋智能已經成為‘好房子’不可或缺的一部分。”同濟大學建筑產業創新發展研究院院長王廣斌認為，全屋智能的應用，可以讓居住生活更便捷、更舒適，充滿科技感。

無論步入小區、大堂或者地下車庫，人臉識別即可實現自動開門；進入家中，燈光緩緩亮起的同時窗簾可以自動關閉；在居住者看不到的地方，物聯網傳感器自動監測消防水壓、水浸等，確保社區各類設備運行正常……這些場景在品質住宅項目中并不少見。

而應用這些智慧化手段的“好房子”不只是高價豪宅，也有面向大眾的普惠型品質住宅，甚至是針對新市民、青年人的保障性住房。目前，李滄區京口路、市北區開封路兩個配售型保障性住房項目正在有序建設中，無論在配套選址、設計理念，還是施工建設，都對標商品房的品質，努力把保障性住房建成“好房子”。

記者采訪了解到，以智慧社區為例，保障性住房項目園區內有24小時監控，單元門人臉識別進出，訪客預約二維碼通行，設置有智慧燈桿，戶內還安裝有“一鍵報警”系統，讓住房更加智慧安全。“在項目施工建設過程中，我們堅持采用優質綠色建材和先進的施工工藝與工法。為解決群眾關注的隔音、降噪、串味問題，我們還在樓板地面、分戶隔墻、廚衛間排水管等位置增加專項處理措施，努力建設人民群眾滿意的‘好房子’。”青島安居投資有限公司相關負責人說。

老房子，也要改造成“好房子”

“我們要把新房子建成‘好房子’，老房子也要結合城市更新想辦法改造成‘好房子’，讓人民群眾生活得更舒心、更安心。”倪虹曾多次這樣提到。截至2023年底，我國城市建成區面積達到6.4萬平方公里，既有建筑遠遠超過新建筑。結合城市更新，將更多老房子改造成“好房子”，勢在必行。

老舊小區改造一直是近年來青島城市更新的重中之重，圍繞房屋提質推動更新管網、外墻保溫、道路翻新等，還著眼小區配套建設口袋公園、增設養老和托育設施、增加健身設備等，通過科學改造，把“老房子”變成“好房子”，讓更多群眾實現從“住有所居”向“住有宜居”的轉變。

一到正午時分，家住市北區遼源路街道紹興路200號的不少居民，就會坐在煥然一新的休閑廣場里曬太陽聊天，邊看著孩子們玩耍嬉戲。經過老舊小區改造，除了新增全齡活動廣場，還通過拆除違建、拓寬小區內道路等多種方式，增設了30余個停車泊位。“生活環境更加方便安全，我們心情也更好了。”73歲的姜女士感慨。

居住在老舊小區內的居民，普遍老年人居多。中國老年學和老年醫學學會秘書長王金龍曾談及，中國大概有三分之二以上老年人所居住房子的房齡超過20年，這其中又有六成以上房子存在“不適老”的問題。隨著中國社會老齡化程度不斷加深，越來越多的家庭開始關注住房適老化問題。

適老化改造也成為我國老舊小區改造的重要議題之一。在青島，去年結合老舊小區改造總共加裝無障礙坡道500余處、電梯94部，改造提升休閑、健身等公共活動場地25萬平方米，引入嵌入式養老、助餐、衛生服務站等社區服務設施10余處。

在嶗山區朱家洼社區助老餐廳，臨近午餐時間，五個葷菜、五個素菜以及各類面點陸續出爐，香氣撲鼻。記者注意到，明亮干凈的助老餐廳內，墻面上設置了扶手等適老化設施。“目前我們每天面向居民供應早餐和午餐，菜品比較清淡軟爛，更適合老年人的口味。”據運營經理張俊龍介紹，每頓飯菜的價格也十分親民，解決了老年人居家養老“吃飯難”問題。

與老舊小區改造一樣，青島城中村改造也按“好房子”要求推進，優先把好的地塊留給安置區，將戶型設計、配比、規劃方案等選擇權交給居民，此外還提升低碳環保、安全耐久、智慧科技、宜居便利等方面設計建設水平，全面提升住房品質。

自去年開始，張村河城中村改造項目陸續啟動回遷。在這些項目改造過程中，優先建設片區路網、管網、停車場等市政配套設施，統籌推進教育、醫療、文化等公共服務設施建設。安置區周邊張村河南側配套初中、合肥路下穿青銀高速段等建成交付使用，張村河生態公園等加快建設，居住環境不斷優化。

不難看出，如今“好房子”的“顆粒度”越來越細，放眼未來，在住房領域的全新賽道上，包括青島在內的諸多城市正通過多元化的舉措，讓更多的住宅成為“好房子”，進而讓更多人住上“好房子”。

[來源：青島日報 編輯：陸云琦]