從地鐵開建至3號線北段開通，不知不覺已是5年多時間過去了，島城樓市地產格局在這5年間也發生了翻天覆地般的變化。這段時間，不少當初營銷時主打“地鐵牌”的樓盤，早已經交付使用，房價也在不經意間攀升，而地鐵開通的利好，無疑成為“錦上添花”的因素。一個為業界普遍認可的觀點是，交通配套歷來是影響購房者的重要因素，地鐵能夠減少出行經濟、時間成本，地鐵盤無疑更受青睞。但房價能否搭上地鐵軌道便車而攀升，仍是未知數。
省時 上班出行不再“煩+難”
5年前，地鐵3號線正式施工的時候，家住李滄區振華苑的王樹理就突然意識到，自己住的房子原來是不折不扣的“地鐵房”。與所有為交通出行煩惱的市民一樣，他開始盼望著地鐵能盡快開通。
王樹理住在振華苑小區，卻在位于市南區香港中路的開源熱力上班。熟悉這段路程的人都知道，這些年上下班路上的辛苦，絕非三言兩語就能說清。每天早上，如果他6點30分出門，到達單位需要40分鐘;但如果7點才出門，同樣的一段路，至少要一個半小時才能趕到單位。而地鐵開通后，這段路程僅需要20分鐘的時間。
家住湛山附近的劉培鎧老人今年64歲，平時最大的愛好就是逛。“最常去的就是西鎮、臺東這些地方，地鐵全線開通以后，我就可以常到滄口、李村這些商圈看看了。”劉培鎧說。
“一般情況下，一個房地產項目的價值會隨著與市中心的距離越來越遠而價值遞減，這就是所謂的空間對房價產生的影響。”文杰地產總經理盧文杰說，出行時間和經濟成本的降低，讓地鐵沿線的樓盤，無論是新房還是二手房，都散發出新的吸引力。
來自青島市不動產登記中心的數據顯示，以二手房為例，月內的成交量穩步增加，而李滄區網簽量同比漲了三成。對此，業內人士預測，地鐵開通后，最先受益的必是李滄區。
借力 沿線樓盤趁機漲身價
隨著地鐵3號線北段的開通，房企們開始借勢展開新一輪的地鐵營銷。16日，在市北區新都心的一家新樓盤營銷中心內，擺放的樓盤宣傳冊上，地鐵3號線的規劃圖赫然在目;而遠在地鐵3號線北端的越秀星匯藍灣項目，也早早打出了“購房再贈送限量地鐵乘車卡”的營銷噱頭。“10月中旬，我們項目就開始組織了全城認籌，目前認籌量已經超出房源的總量，價格方面，我們的價格肯定會高于周邊項目，因為項目緊靠地鐵口。”項目銷售部的李經理說。
新盤營銷經理們的漲價底氣，其實有三年來新都心項目的價格變化作為支撐。2012年8月份，萬科城項目的均價在11800元/平方米左右;3年以后，目前雙山地鐵站周邊的項目，包括和達中心城、保利葉公館等項目在內，均價在14000元/平方米左右，價格攀升顯而易見。
熟悉青島地產版圖的人，應該可以清晰地看到這條價格漲勢曲線，這條曲線甚至蔓延到了青島北站區域。在地鐵沿線，已形成了兩大新興居住區，市北區的新都心片區內已經盤踞萬科、和達、海爾、青建等一系列大型房企;李村周邊則吸引了中海、海信、海爾等實力地產商進駐。因為地鐵的緣故，幾年來，買房者對開盤熱銷的場景并不陌生。
“因為地鐵的開通，困擾城市居民很久的‘南工北宿’問題得到緩解。”樓市分析人士張百忍說，剛剛開通的地鐵在填補地下交通空白的同時，必然會給青島的房地產市場帶來意料之外的發展空間。
趨向 城市地價走勢將生變
“城市空間結構的變化，主要來自城市規劃推動，如果城市確定地鐵為交通導向型的開發模式，就會在地鐵沿線規劃更多的居住區、商業和辦公樓，地鐵從而會使得城市的地價分布發生變化。”樓市分析人士張百忍說，地鐵勢必會帶來整個城市空間地價的變化，有些區域的地價升得快，有些地區地價升得慢。
以青島為例，青島市土地調查辦公室提供的材料顯示，影響島城基準地價的因素，包括道路、醫院、學校、幼兒園、農貿市場、超市等生活教育配套，公共服務設施的配套情況成為土地基準地價高低的一個重要參照。就在本月16日，武漢舉行的一場土地拍賣會上，位于沌口太子湖邊的一宗土地，吸引了龍湖等7家房企競拍，樓面地價6991.47元/平方米，溢價75%成交。而在今年11月，武漢官方公布的統計數據顯示，沌口新建住宅的平均成交單價為7610元。
為何新拍地塊能拍出如此高的價位?武漢業內人士普遍認為，即將通車的武漢地鐵3號線，無疑對沌口區域房價上漲有較大刺激作用，而上述地塊正好位于3號線和未來6號線的換乘節點。
觀點 軌道是樓市紐帶難言救命稻草
地鐵讓距離不再是問題。置業者也早早就開始重視地鐵對房價的影響因素。但這一心理波動，與當年的膠州灣隧道、膠州灣大橋開通前后，有著非常相似的地方。
“在地鐵進入開發商的營銷視野之前，這兩個重大的交通配套設施，都曾一度進入開發商的營銷方案中，受此影響，西海岸的樓市成為整個島城樓市的重要一極。”青島市工商聯房地產行業聯盟秘書長龍江說。
一個為業內普遍接受的觀點是，地鐵會對沿線樓市價格產生直接影響。距離地鐵站點步行5分鐘內的房子，稱為“正地鐵房”;10分鐘內，稱為“準地鐵房”;15分鐘內，則稱為“近地鐵房”。距離不同，房價、升值空間也不一樣。
“以北上廣等已經開通地鐵的城市為例，一般地鐵站臺周邊樓盤價格增幅，每年約在10%左右。”樓市分析人士張百忍說，但這一影響主要體現在地鐵規劃和建設初期，地鐵建成后，漲幅會迅速回落，升值也會放緩。但通常來看，距離地鐵越近，受地鐵影響會越大，價格也就越高。
在眾多聚光燈對準地鐵物業價格上漲時，不乏稍顯理性的業內人士。地鐵固然意味著交通的飛躍，但能否給沿線樓市帶來必定的增值，尚難下結論。
但熟悉房地產市場規律的人清楚：軌道交通是地產經濟與地產商業的紐帶，但房產的升值，不能單靠地鐵來拉動。“從宏觀上看，房地產市場的走勢，與市場、經濟、產業結構等因素息息相關;微觀上來看，更要看重樓盤自身的品質、內部配套和環境等諸多因素。”地產經理人龍江說，軌道剛開通就“放言漲價”的樓盤，把軌道交通當成“救命稻草”，前途難卜。
記者 王愛科
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