熟悉郁亮的人都知道，郁亮是一個先做了再說的人。早在2013年，郁亮就把萬科重新定義為城市配套服務商，歷經一年之后，郁亮才梳理出上述三大業務板塊。
杭州萬科是萬科集團養老業務的試點公司，也是萬科最先探索養老地產的分公司之一;早在2013年底，杭州萬科在良渚文化村打造的隨園嘉樹項目就已經入市。
萬科在各地方打造的養老產品有兩個共性：主打社區化養老模式，以鄰里式文化為核心，在傳統住宅項目中拿出一幢樓做養老或是在成熟大盤中做一個養老社區，將專業護理型養老機構植根于成熟的城市生活社區，整合社區資源，提供居家、社區、機構三位一體化養老服務;且以提供養老服務為核心，而不只是養老地產。
不過，目前尚沒有成熟的養老商業模式，無論是地產企業還是金融機構，都是在沒有先例的情況下進行探索。即便對萬科最為成熟的隨園嘉樹，也僅僅被業界認為“接近成功”。
困難來自兩個方面，一個是真正有消費能力的人群至少要到10年后才會產生養老需求，另一個則是政府對養老產業的支持政策很多還處在進一步落地的過程中。
杭州萬科總經理劉肖預測，養老產業的黃金時代至少要在2030年以后。這就意味著，誰要想在養老產業的探索中最終勝出，還需要漫長的過程。
隨園嘉樹，接近成功?
隨園嘉樹位于良渚文化村核心，享受良渚文化村將近十年的成熟社區配套，包括浙醫一院良渚門診部(三級甲等)，浙江數字醫療衛生技術研究院，四A級旅游景區資源地理位置，以及玉鳥幼兒園、玉鳥流蘇商業街、白鷺灣君瀾度假酒店等。
隨園嘉樹還配套了一棟頤養中心和一棟康復中心，其中康復中心包括4500㎡集中式配套中心“隨園會”和122床護理院。
除此之外，記者實地考察和多方采訪獲悉，隨園嘉樹有兩個特別之處，一是萬科采納了持續照料式養老社區(CCRC)的理念，打造獨立的養老運行服務;另外一個是探索出了一套商業模式，即通過使用權轉讓+服務費和長租賃+服務費的銷售模式，實現了養老地產投資端的盈利模式，也保證了后期運營的可持續性。
“前期使用權的出售，就已經可以覆蓋前期的投資成本。”杭州萬科養老事業部總監蘇彬燦介紹。
之所以是使用權出售，記者查看隨園嘉樹的土地性質也注意到，該地塊的土地性質為旅游用地，40年產權，無法分割小產權，只能簽使用權合同。不過。第一期是通過出售使用權，后續杭州萬科的養老產品將主要為租賃的模式對外發售。
值得一提的是，隨園嘉樹依托隨園特設的健康管理中心為長者提供健康管理服務。為確保以服務為主體的養老社區更為專業，杭州萬科成立了相對獨立的養老事業部，并打造了一支120多人的專業養老運營團隊。
“也正是看到以服務為核心的養老社區運營的成功，杭州養老事業部得到政府的認可，受邀管理政府社區養老中心。”杭州萬科總經理劉肖介紹。
未來的模式在社區
作為萬科集團養老地產的試點，也是萬科最先探索養老地產的分公司之一，隨園嘉樹無不勾勒了萬科養老圖譜下的養老方向。
截止到目前，杭州萬科在養老方面已經試行了五條養老產品線和一個養老培訓學院，分別為大型養老社區，小型養老服務公寓，社區養老服務中心——里仁日照，社區共生式養老住宅，專業護理機構和養老培訓學院。
除了杭州萬科，記者調查獲悉，如今萬科的養老業務已經在北京、廣州、深圳、重慶、青島、成都等多地開始嘗試建立社區養老模式，其進軍“銀色經濟”的決心由此可見一斑。
值得一提的是，各地方分公司試行的養老模式都不盡相同。如萬科在青島打造的“萬科怡園公寓”，主要是面向活力長者的全租式養老項目。而北京的首個養老項目萬科·幸福家(竇店)社區養老中心模式，是在傳統住宅項目中拿出一幢樓來做養老。
雖不盡相同，但都有一個共性，定位于養老社區，且以服務為核心。
以服務為核心養老社區的打造是基于萬科長達8年的研究。毛大慶介紹，萬科曾參與調查2000多份問卷，無論是老人還是子女，超過95.6%的被訪人群都希望自己或自己的父母能在本社區或周邊解決自己的養老問題，而不是將老人孤立集中的生活在一起。
劉肖也認為，中國未來養老的范式，至少從杭州來看，必將誕生于社區。根據杭州萬科基于杭州本地老人需求的調研亦顯示，70%以上的人希望和子女住在一個社區又不愿意住在一起。
但毛大慶表示，國內的養老項目建設運營亦存在較明顯的發展失衡，即居家、社區養老舉步維艱，機構發展迅速。“這并不符合中國老人落地歸根的養老觀念。”毛大慶如是介紹。
養老產業還在青銅時代
探路社區養老，是房企掘金養老的主要路徑。
全房地產商會副會長張雪舟告訴記者，目前主要有“四路”企業進入養老住區，即地產商主導的養老住區、大型國企主導的養老住區、金融機構主導的養老住區和運營機構主導的養老住區。
各家的養老項目的開發、運營模式不盡相同，真正成規模、成熟、可復制的引領模式還在探索中，經營狀況并不理想，很多企業靠其他業務來支撐養老服務項目的運行。
經記者的不完全統計，過去兩年，有32家全國性大型房企試水養老地產，與此同時，很多中小型房企也試圖打造養老地產項目，渴望分享“銀發經濟”紅利。
不過，“養老產業的發展與現在的人口和財富分配結構相關。中國高凈值人群70%是40到60歲的人群，這些人將在十五至二十年之后才會接受養老生活，”劉肖說，中國的養老產業目前正處于“青銅時代”，而非“黃金時代”。
在劉肖看來，在2020-2030年，養老產業將迎來白銀時代，屆時，老市場教育已經完成，金融手段更加豐富，醫療等平臺的整合可能也已經完成。這個時代的特點，就是需求回歸本源——理性的資產和更加合理的服務。
“養老產業在白銀時代逐漸成熟，約2030年后，將迎來黃金時代。”劉肖認為，黃金時代的特點是有更多個性化和尊享的服務，這個時代的特征可能是豪華的資產及個性的服務的組合。
是養老，不是地產
影響養老地產項目盈利另一大原因，北京一房企養老事業負責人表示，就是養老地產的地價和稅費成本較高。
過去兩年來，民政部、國土部、住建部等多個部委出臺了多個有關促進養老設施發展的文件，在吸引企業和資本進軍養老時配套了相關的稅費支持意見。
不過，根據記者采訪萬科等多個房企獲悉，地方實際落地相關的稅費補貼、地價優惠并不多。
國土部的一位人士在接受記者記者介紹，市場上不乏有借養老概念圈地的房企，比如有很多項目號稱“養老房”，實則是變相的會所、酒店，缺乏基本的養老設施和為老人提供生活照料能力，也因此，國土部在研究落地養老用地時也十分謹慎。
張廣是安徽的一個地產開發商，就在2014年年初，張廣在安徽某地級市拿了一塊屬性為養老的用地。“已經聯系到了一個適老化的專業設計機構幫忙搭建，目前的想法是來到北京看看打通一下社區與北京某大醫院建一個就診渠道。”張廣告訴記者。
當然，項目建好是不是賣給老人也不那么重要，畢竟房子建好后，也不可能限制銷售對象一定是老人。
“政府也沒有完善的是否養老地產的考核機制，也不可能對社區的購買人群進行年齡的劃分，從快周轉的角度出發，肯定是早賣早好。”張廣很坦率，但考慮到養老地塊的土地屬性，醫療配套是剛需，這一點最好要做到，不然對政府也交代不過去。
中國房地產業協會副會長朱中一說，目前房地產市場處于增速換擋期、結構調整期和政策完善期，在轉型過程中，不少開發企業主動或被動進入養老地產行業，但養老住宅不是賣房子，更多的是要考慮配套和服務。
不過，在朱中一看來，隨著各路資本發力養老，打造真正的養老服務產品和養老模式，政策也將隨著市場的發展配套落地。
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