2015是青島商業“百花齊放”的一年，截止到第一季度，合肥路永旺廣場和李村的銀座和諧廣場相繼開業，而全國規模最大的青島萬象城項目也即將在4月底開門納客。遙望2015未來的時間，青島有近十家商業綜合體已經做好了迎客的準備，整個主城區可謂“全域開花”，香港中路商圈、臺東商圈、嶗山商圈、李滄商圈和中山路商圈這5大商圈將再添輝煌。
這些商業綜合體在壯大自身的同時，無形之中也帶動了周邊商業的發展。在樓市回暖趨勢日益明顯的當下，不少投資客把目光投向了商鋪，然而青島幾大商圈競爭激烈，投資該鎖定哪個區域?記者從租金水平、空置率和商業存量等主要方面對5大商圈做了分析，為準備投資商業的市民提供些許參考。
【臺東商圈】
租金壓力：★★★★★
空置率：★★★
商業存量：★★★
臺東商圈曾經是是青島最大的商圈，臺東商業步行街作為島城五大商圈之一，東起延安三路，西至威海路，全長1000 余米，以其舒適的購物環境、濃厚的現代化氣息和旺盛的人氣，成為青島最具特色的商業步行街。
雖然目前青島商圈各具規模且競爭激烈，但作為“元老級”的臺東，卻有著無法被取代的重量級地位。對于臺東商圈的火爆程度，每個青島人都有認知，上到百貨商場、各類品牌，下至夜市地攤的小玩意兒，臺東可以滿足你購物清單上的所有需求，“吃喝玩樂一站式”讓臺東成為青島名副其實的最成熟商圈。街內現有國內外知名的沃爾瑪、萬達廣場、百信鞋業、利群集團、蘇寧電器等各類業態的企業245家，涉及商業、金融、餐飲、藥品、文化五大行業，平均人流量達20萬人次，最高時達50萬人次。
正是由于臺東成熟的商業氛圍，導致了其租金高高在上。臺東商圈如今的租金為150—1200元/平方米/月，在5大商圈中高居榜首。拿臺東步行街來說，一家40多平方米的商鋪，一年房租卻高達30萬元，所以說，雖然臺東的人氣毋庸置疑，但高昂的房租使得一些商家難以承受，被迫遷移，據統計，臺東的空置率約為5.21%，在5大商圈中處于中等水平。
目前，臺東的商業現有存量約為14.7萬平方米，僅占青島總量的7%左右。臺東的地理位置和其商業化的成熟既是優勢，某種程度上來說也是約束，據統計未來臺東的商業供應量僅有4.21萬平方米，這個數字根本無法與其他商圈匹敵，然而也正是因為其數量的稀少，才使得臺東的租金愈發高昂。
【香港中路商圈】
租金壓力：★★★★
空置率：★★★★
商業存量：★★★★
商圈所在，地段為王。在這一點上，香港中路無異是商家眼中的“理想天堂”。鱗次櫛比的高端寫字樓、星羅密布的金融機構，加上一個挨一個的高檔小區，奠定了豐沛消費客流的基礎。從最初的佳世客開始，家樂福、海信廣場、陽光百貨、麥凱樂等商界大鱷爭相殺入，東部商圈迅速崛起，確立了在島城的“龍頭”地位。
近年以來，隨著商業地產的開發，香港中路商圈開始向西擴展，尤其是隨著倍受期待的全國規模最大的萬象城開業在即，香港中路西部商圈呼之欲出，高端的香港中路商圈再一次迎來“蝶變”。
香港中路商圈的高端定位，決定了其租金價格不菲。據了解，香港中路的商鋪租金是芝麻開花節節高，尤其是近幾年，從2009年開始到現在已經漲了一倍。數據顯示，目前該區商業租金范圍在150—1140元/平方米/月，一個五六十平的商鋪，年租金至少20萬以上。盡管該商圈地處黃金地段，但空置率卻高達10.6%，這個數據在整個青島都偏高，其原因不僅在于租金高，也是因為新購物中心招商未滿所致，比如海航萬邦中心。
從商業存量上來看，香港中路有絕對的優勢，其總量高達55.9萬平方米，占青島總量的28%，而且數據顯示未來香港中路還將有56.6萬平米的供應，未來其龍頭老大的位置將無法撼動。
【嶗山商圈】
租金壓力：★★★★
空置率：★★★★★
商業存量：★
雖然相對與香港中路、臺東這些傳統商圈相比，嶗山商圈發展的時間比較短，缺乏積累和沉淀，但是相對于傳統商圈，其高起點的規劃以及獨特的地理位置也使它商圈具有先天的競爭優勢。
麗達、證大大拇指廣場、上實啤酒城改造項目、位于大埠東小區的鵬麗南華商業中心等，都以“大而全”的模式，走上了城市綜合體、都市會客廳的商業模式。另外還有啤酒城、國際會展中心、青島大劇院、國信體育中心、博物館、大學城、現代藝術中心……一系列大型項目均落戶嶗山區，這是嶗山發展的基礎也是嶗山商圈騰飛的動力。從超市到時尚品牌再到美食天地、國際影城，從一站式的消費休閑體驗到銀行、電視、通訊等便民營業點，嶗山商圈應有盡有。在這里轉上一圈，到處都洋溢著撲面而來的青春氣息，可以讓任何一個曾來過這里的人都會選擇成為“回頭客”。
作為鼎鼎有名的“豪宅聚集區”，嶗山區住宅價格高昂，其商鋪租金自然也不菲，目前嶗山商圈的租金價位與香港中路相仿，并且隨著商圈的完善和房價的走俏，租金仍呈上升趨勢。然而嶗山商圈的空置率卻高達11.83%，在青島各商圈中比例最高，專家分析一方面是因為嶗山的商圈有待完善，另一方面是由于一些購物中心撤離所致。
據統計，嶗山商圈如今的商業總量約為13.7萬平方米，占青島總量的6.8%，與其他商圈相比處于“墊底”位置，然而嶗山未來的商業供應量為37.1萬平方米，增量十分可觀，相加之后，嶗山將以50.8萬平方米的商業規模趕超臺東商圈和中山路商圈。得天獨厚的位置加上不可估量的發展趨勢，嶗山商圈的影響力十分值得期待。
【李滄商圈】
租金壓力：★★★
空置率：★★
商業存量：★★★★★
近幾年，李村商圈吸收了寶龍、蘇寧電器、萬達、樂客城等新一批購物廣場，成功擊敗臺東商圈，成為青島最大的商圈，而銀座、奧克斯商業廣場等巨頭的加盟更是島城最大商圈的“頭銜兒”名正言順。“青島競爭最激烈的商圈，不在臺東，不在香港中路，而在李滄，最具發展潛力的商圈同樣在李滄!”這一觀點得到了越來越多人的認同。
李滄商圈的崛起，地理優勢的推動作用顯而易見，很大原因是它輻射的面廣，除了李滄當地的市民外，城陽和部分嶗山區居民，都會到李滄商圈購物。隨著人口的繼續遷移和地鐵的開通，李村商圈未來的發展更加值得期待。今年年底，M3號地鐵線就將運行，作為首個受益地鐵的商圈，李村商業的前景不可估量。
在多重利好因素的刺激下，李滄的商業租金日漸高漲，目前來看，租金水平約為90—960元/平方米/月，在向陽路步行街，現在一個25平方米的店鋪年租金可達16萬元。據了解，三年前同樣的商鋪年租金不過10萬元，但近幾年隨著李村商圈的擴容，現在一年漲幅就能達到5萬元。從空置率來看，李滄商圈的空置率僅有5.18%，明顯低于其他商圈。
李滄商圈來勢洶洶，體量之大令人咋舌，數據顯示目前李滄的商業存量高達71萬平米，占青島供應總量的35%，在各大商圈中處于領先位置，而且未來李滄還將有31萬平米的供應，二者相加之后總量雖不及香港中路，但其發展勢頭仍不能小覷。
【中山路商圈】
租金壓力：★★★
空置率：☆
商業存量：★★
中山路是青島市唯一一條具有百年歷史的商業老街，曾躋身全國十大商業名街之列，是青島人心目中的“街里”。據了解，中山路商業街始建于1898年德國占領時期，建成于1901年，到20世紀初期中山路就逐漸形成了以商業為主，兼有貿易、金融、旅館、餐飲、娛樂等多種功能的商業區，銀行、商鋪密布 ，酒店、戲院林立，車水馬龍 ，人流如織，其繁榮已達極致，一時之間，中山路成了青島市眾多商品和服務的唯一供給所。
旅游業帶來的消費是中山路蓬勃發展的巨大動力，中山路離青島的標志性景點棧橋很近，離青島火車站也不遠，而輪渡碼頭、膠州灣海底隧道的出入口也都在中山路商圈內，這些都是外地人來青島不能錯過的風景。
不可否認的是，近年來在其他商圈的陸續崛起下，中山路商圈明顯沒落，但由于地處特殊位置，其重要性不言而喻。目前該商圈的租金約為90—950元/平方米/月，一個20平方米的店面，年租金在7萬—8萬元之間，這跟其他商圈相比，還是有著不可比擬的優勢。人氣雖不如從前，但百年歷史感還是使得它贏得了較高的認可度，數據顯示中山路商圈的空置率為“0”，這是青島唯一一個無空置率的商圈。
目前該商圈的存量為14.5萬平方米，在青島商業總量中占7%，而且未來沒有供應量，所以在其他商圈日漸擴展的背景下，中山路商圈的形勢會愈發嚴峻，但是憑借不可替代的地理位置，該商圈現有的商業也許會更加彌足珍貴。(記者 劉曉東)
大家愛看
