新政實行以來，西海岸新區樓市成交量的走高，已經證實了政策調控的刺激作用;但對這一樓市板塊而言，新盤加推節奏加快，加上目前的存量，仍給開發企業形成不小的壓力。
市場升溫開盤加快
西海岸新區房產新政出臺以來，新區高品質樓盤迎來了入市的最佳時機。面對此利好，各開發商是鉚足了勁開始推新，既有純新盤亮相，也不乏在售盤推新房源。
對室內購房者而言，西海岸新區的剛需房、改善性住房一直很吸引眼球，更何況那些獨攬海天資源的項目，令不少投資性客戶垂青不已。6月份，西海岸樓市可謂一片熱鬧，共10個樓盤推新，其中3個純新盤，7個老盤加推。作為新區重要大盤，萬達·維多利亞灣、萬達·東方影均是不容忽視的重要樓盤。萬達·維多利亞灣一期海公館目前基本售罄，二期維多利亞灣自2014年8月開盤以來，憑借其三面環海、270°無敵海景而備受熱捧，至今已銷售約2000套，且銷售勢頭一直很猛;而東方影都項目六大業態定位，品牌地產的后盾也讓人備受期待。此外，月亮灣、保利海上羅蘭、海信花伴里、海棠樹等項目也踴躍推新。
存量仍舊居高不下
但對開發商來說，西海岸新區的存量，一直是個難以繞開的話題。來自青島銳理數據的統計顯示，目前新區的商品房庫存總量依舊逼近7萬套，占整個青島市庫存總量的三成左右。而且，這部分庫存當中，庫存量過高的樓盤主要集中在沿海一線的中高端別墅度假類樓盤。“問題是，樓盤的同質化，導致競爭不可避免，而且周邊的生活配套普遍不足，唯一可以稱道的是海景資源或者山海資源，這對于市場的成熟度來說，還有很長的一段路需要走。”青島銳理數據總經理馬光明說。
價格洼地效應明顯
從本月計劃推新的項目來看，計劃新開樓盤中，多數樓盤價格仍不確定。“但因為受區域位置影響，一些新開樓盤依舊會維持低價跑量的原則。”業內人士張百忍說，畢竟高高在上的存量導致的銷售競爭還在，尤其是在原膠南市的多數項目，依舊難以從高存量的重壓下抽身而出，價格戰依舊激烈。
但記者采訪獲悉，目前島城市場價格分化明顯，樓盤價格有升有降。部分樓盤由“暗漲”變為“明漲”，也有部分項目繼續維持原有“低價策略”。比如，目前萬達維多利亞灣項目的均價是6800元/平方米，開盤認購時候繳1.5萬元房款，最高可抵10萬元;月亮灣項目的均價在8500元/平方米，推出8000元可享9.5折的優惠，較之主城區，價格洼地效應明顯。
而來自黃島區國土資源和房屋管理局的數據顯示，目前新區東區商品房均價為8707元/平方米，同比下降10% ，其中住宅均價為8266 元/平方米，同比下降7%，環比增長0.2% ;新區西區商品房均價為7044元/平方米，同比增長0.6% ，其中住宅均價6526元/平方米，同比下降1.7% ，環比增長1%。業內人士分析，隨著新盤入市節奏加快，市場分化將更為嚴重。隨著利好政策頻繁發布，剛需及改善戶型依舊是6月主打，區域內熱盤加推將繼續拉升成交。而區域新開樓盤在成為購房者關注焦點的同時，價格定位更重要。
買房落戶最受關注 各類購房需求釋放
從需求來看，青島西海岸新區內的企業、高校聚集,外來人口、外來需求也比較多。“房產新政11條”出臺后,購房落戶條件的放寬讓許多購房者怦然心動,認為也等來了最佳的安家時機。
從去年下半年開始，在西海岸新區一家銷售代理公司上班的陳先生就踏上了買房的路程。但由于身邊不少朋友說房地產市場目前不景氣、房價還會下降，讓他一直搖擺不定，如今看到購房可落戶的政策,陳先生開始動心了。6月20日，在萬達維多利亞灣項目的銷售現場，他認購了一套100平方米左右的住宅;買二套房的丁女士，在江山麗城項目定了套房子。“我非?？春梦骱０缎聟^的發展前景，新區的遠期規劃人口達到好幾百萬，房產潛在的需求巨大，而且現在新區內地鐵、輕軌在建，交通會越來越方便。”丁女士說。與她一樣，不少地產圈業內人士對新區樓市未來的發展較為樂觀。
較之主城區，西海岸新區更像是一個“大熔爐”，購房人群可謂來自全國各地，既有來自市區的市民，也有來自沈陽、鞍山、濟南、淄博、臨沂、北京等省內外城市的購房需求。對這些外來購房需求來說，買房落戶的新政策可謂是福音。
今年是遼寧鞍山小伙子韓光亮來西海岸新區的第五年，“孩子馬上就要上小學了，但我和愛人都是高中畢業，想通過高學歷人才引進的政策落戶根本不現實，而以前一次性全款買房才能落戶的政策一度讓家人頭疼。”韓光亮說，而根據西海岸新區11條新政，只要首付買房一樣可以落戶，孩子的上學問題可以輕松解決了。從目前看房人數和市場反應預測,后期成交仍將保持增長態勢。而新政施行后，西海岸新區的購房組成中，剛需、改善型需求、養老需求以及投資性需求均有所增加。
布局軌道交通網“西宿東工”很現實
今年的6月份，西海岸新區正好成立滿一周年，短短一年之間，西海岸經濟新區大規劃項目陸續問世，也讓這里成為青島樓市的熱點區域。建設國家級新區、打造靈山灣影視城、“歐洲硅谷”、建設特色小鎮等大規劃不斷落地;橋隧通行費降價、隧道公交線路延長、地鐵線過海、輕軌項目規劃公示等利好接踵而來，區域發展的前景也越來越廣闊。
交通方面，按照青島市軌道交通線網總體規劃，有5條軌道交通線路穿越西海岸新區，分別是1號線、2號線、6號線、R3線、R2線，將呈現出“兩橫兩縱一半環”的布局。其中，1號線與2號線將分別從團島穿海而過，而6號線將在西海岸新區形成半環，R3線從董家口到井岡山路縱貫西海岸新區，R2線主要連接西海岸新區與紅島，將在嘉陵江路與井岡山路路口與R3線實現銜接，經8號線可快速到達規劃膠東新機場。“兩橫兩縱一半環”的規劃布局將串聯起整個青島西海岸新區的軌道交通布局，引領青島西海岸新區的城市發展。據了解，1號線跨海段計劃今年年內開建，而已經開建的R3線2018年底有望全線試通車。
“R3線縱貫新區東西，是一條貫通新區的重要交通線路，要想突破發展，離不開1號線的東連青島主城區和R2線的北接膠東新機場，這三條線路建成后，西海岸軌道交通線路將融入整個青島軌道交通體系，既達到了軌道交通線路區內貫通、連接重要交通樞紐、便民出行的目的，又實現了連接青島東部北部城區融合發展。”黃島區軌道交通規劃建設指揮部相關負責人稱，西海岸新區的軌道交通線路將打造成一個地鐵線網，而形成線網后，就可以實現與整個青島大區域范圍內軌道交通線路的換乘通達。
根據已經公布的西海岸新區核心區規劃，恒天財富、青房集團、青島華江南實業有限公司、青島銀行、雙星集團等項目，已簽約落戶核心區。作為“新區之心”，青西新區核心區將建兼具行政辦公、金融商務、酒店會展、文化創意的國際一流濱海新城;初步規劃為一帶、兩河、五園、六區，一帶即濱海時尚休閑帶，兩河即風河、大盧河生態景觀軸線，五園即市民公園、海濱公園、濕地公園、體育公園、森林公園五大城市綠地空間，六區即行政中心、金融中心、商務中心、商業中心、酒店會展中心、文化創意中心六個相對集中各具特色的功能區。其中，青島靈山灣影視文化產業區內，東方影都等項目的入駐，也讓這里匯聚關注，全球最大影視產業園將吸引3000家企業將常駐東方影都，“東方好萊塢”將在青西新區崛起。種種配套利好，讓不少青島本土居民也開始有了移居西海岸的打算，“西宿東工”可能會成為青島人新的生活方式。
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