青島發布改造后老舊小區物業服務指導規范 明確服務標準和要求

原標題：“改”好后老舊小區怎樣“管”好?

老舊小區改造后怎樣“管”好，事關小區每一位居民。今年5月份，青島市城市管理委員會印發《加強老舊小區改造后物業管理工作方案》（以下簡稱《方案》），鞏固老舊小區改造成果。近日，青島市城市管理局印發《青島市改造后老舊小區物業服務指導規范》（以下簡稱《規范》），加強落實《方案》，進一步推進和完善改造后老舊小區物業管理工作，解決老舊小區物業管理不規范問題。

《規范》結合老舊小區改造物業管理現狀，從服務介入、共用部位和公用設施設備維護、衛生保潔、應急服務、服務評價等12個方面進一步明確了納入改造的老舊小區實行物業管理的服務標準和相關要求。

物業可提供居家養老服務

在制度創新方面，明確物業企業要在社區黨組織領導下開展社區物業黨建聯建、有序參與社區治理；改造后局部加裝電梯的，應與相關業主和物業使用人單獨簽訂電梯管理服務合同；落實生活垃圾分類要求，配合做好垃圾分類、定點投放的宣傳、引導工作；全面發揮青島市智慧物業管理服務平臺作用，線上線下同步做好物業服務標準、投訴渠道和方式、公共收益信息等相關內容公示公開；針對老舊小區老年業主多的實際，提出物業服務企業可以通過合作服務、自主服務等多種方式為有需求的老年人提供居家養老服務。

在服務介入方面，物業企業根據業主大會、業主委員會（居委會、村委會）的委托，協助有關部門做好改造設計、施工、驗收過程中的相關工作，對移交的有關資料進行清點、核查并記錄，簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題及其實現方式、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

在服務標準方面，結合老舊小區設施設備特點，明確樓層通道、樓宇窗臺等重點部位清潔頻次，以及園林綠化、公用設施設備維護要求。通過青島市智慧物業管理服務平臺，每年至少進行一次業主滿意度調查，收集業主和物業使用人對物業服務的評價，對評價結果進行統計、分析，對不合格服務和潛在不合格服務進行糾正、預防，并對糾正、預防措施的有效性等進行跟進。

原物業不退出可依法處置

《方案》對老舊小區改造后實施物業管理的基本工作流程作出明確，包括劃分物業管理區域、組織召開業主大會等。在原物業管理項目退出及交接部分，《方案》明確，對于原物業企業拒不退出，或者拒不移交有關資料、財物、資產的，由街道辦事處會同區（市）物業主管部門、相關執法部門按照法規規定予以處置。

在劃分物業管理區域方面，明確各區（市）根據物業管理法規，綜合考慮建設用地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類型、社區建設、配套設施設備，以及轄區街道辦事處管理便利等因素，在征求物業管理區域內業主意見后合理劃分物業管理區域。

原物業管理區域做出調整的，應經相關部門批準后，由街道辦事處會同區（市）規劃、建設主管部門、區（市）物業主管部門在物業管理區域內予以公告。

擬列入改造計劃的老舊小區，應在改造前由街道辦事處按照物業管理法規召開業主大會或由居委會在屬地街道辦事處指導下代行業主委員會職責，做好業主委員會成立、增補改選、確定后期管理模式等工作，對小區業主進行公示后簽訂物業服務合同或代管協議，簽訂后10日內向區（市）物業主管部門備案。區（市）物業主管部門應當將相關信息推送至相關街道辦事處。

對于調整優化前物業管理區域內的物業企業，如依法定程序不再聘用，街道辦事處應當指導業主委員會書面通知物業企業具體退出時間及移交事項。

街道辦事處應當會同有關部門指導監督業主委員會、原物業企業、新物業企業，根據物業管理法規規定，做好退出與交接相關工作。

及時完成物業承接查驗

老舊小區改造工程竣工驗收合格10日內，各區（市）應組織完成物業承接查驗工作，在業主代表的共同參與和監督下，老舊小區改造相關主體單位與物業企業，對改造后的共用部位、公用設施設備進行查驗，明確各項改造內容的質量責任主體、質保期限和質保方式，接收相關圖紙資料，攝制承接查驗影像，簽訂承接查驗協議并向業主委員會備案，業主委員會成立前暫由街道辦事處或居委會、環境和物業管理委員會代為保管。

老舊小區改造工程竣工驗收合格15日內，各區（市）應當協調老舊小區改造相關主體單位將改造后的供水、供電、燃氣、供熱、通訊、有線電視等設施，分別移交相關專營單位，并簽訂書面移交協議。同時，明晰相關專營單位管護到終端，承擔相應公共設施的維修養護責任，并將維修責任單位、服務范圍、報修電話等在物業管理區域內向業主公示。[來源：青島早報 編輯：戴慧慧]