面對業權分散等難點 青島百余座老舊樓宇如何“回春”

原標題：青島百余座老舊樓宇如何“回春”

青島市是國內較早開展商務辦公樓宇建設的城市，上世紀30年代初，6層高的亞當斯大廈建成，這是青島最早的商務辦公樓宇。隨著改革開放的深入，至上世紀90年代，百盛、國貿大廈、發展大廈、發達大廈等第一批大型高層寫字樓在青島西部城區拔地而起，集聚了一大批外貿、貨代、物流等企業。青島行政中心東移和東部開發戰略實施后，高層商務樓宇更是如雨后春筍般涌現，成為支撐青島服務業發展的重要載體。

約從十年前開始，陸續有老舊辦公樓宇提出改造更新的訴求，且隨著時代發展，有改造需求的樓宇越來越多。其中，市南區作為全省、全市最早發展樓宇經濟的區域，目前該區擁有樓齡20年以上的樓宇65座，個別樓齡超過30年。這些老舊樓宇存在設施功能落后、運行能耗過高等諸多劣勢，難以滿足現代辦公的多元化需求，某種程度上已成為影響區域經濟高質量發展的阻礙因素。對于這個新發展階段遇到的新問題，以市南區為代表的樓宇經濟發展先行區，著手實施樓宇更新行動，通過政府與企業的雙向發力，助力老舊樓宇重新煥發青春活力。

政府兩千萬撬動市場三個億

樓宇物業運營企業是實施樓宇更新的主體，一次徹底的更新能為它們帶來什么?市南區黃金廣場是最典型的案例。

“近兩年來，我們為黃金廣場升級改造項目投入4600余萬元，主要用于樓宇安全保障設施更新、樓宇智能管理改造、配電室改造及電梯更換、拓展公共服務空間、優化企業辦公環境等方面。黃金廣場升級改造后，大樓出租率從改造前的70%回升至90%，租金收入提升了30%。去年，黃金廣場更是成功跨過了稅收‘億元樓’的門檻。”中化資產管理有限公司青島分公司總經理宋宏偉告訴記者。

中化資產（青島）隸屬于中國中化控股有限責任公司，自2010年6月起負責青島黃金廣場自有產權樓層13-25F的運營工作。黃金廣場于1996年建成，樓宇硬件陳舊、發展定位模糊等問題突出。宋宏偉介紹，企業接手黃金廣場以來，隨著樓齡增加，樓內跑冒滴漏情況頻發，硬件設施條件越發不能滿足租戶的辦公需要，退租率高、招商成本高、建筑維護成本高成為樓宇運營的痛點。在企業總部的大力支持下，中化資產與市南區政府緊密對接，探討樓宇改造升級方案。

宋宏偉表示，在此過程中，市南區除針對改造工程本身提供政策扶持外，還與企業攜手，共同招引優質企業，以切實提高樓宇的“含金量”。“例如，我們和市南區聯動，共同拜訪太平洋保險青島總部，并邀請太平洋保險走訪考察黃金廣場。針對太平洋保險提出的午餐、內部改造等訴求，也通過政企攜手得到了妥善解決。后來，英大人壽青島分公司等金融領軍企業區域總部也相繼入駐。目前，黃金廣場的租戶群已經由之前的小散亂租戶變成以金融總部企業為主。”

樓宇更新可以為運營企業帶來顯著的經濟效益，這是驅動樓宇物業運營企業實施改造的主要動力。早在2019年便有數據顯示，中國有價值50萬億元的存量商業物業有待盤活，升級改造存量物業資產是中國地產發展的“新藍海”。

目前，青島各區市中，市南、市北等老城區樓宇更新需求最為迫切。在過去三年間，市南區累計兌現樓宇經濟獎勵資金超過2000萬元，撬動社會資本投入超過3億元，國有企業投入超過6億元，實施過更新改造項目的老舊樓宇35座、總面積達95萬平方米，盤活閑置載體50余萬平方米。

市北區也開始啟動相關工作。據市北區樓宇經濟相關負責部門介紹，2022年，該區針對中海大廈停車場改造、青島生物科技創新園停車場和食堂改造、青島國際航運中心食堂改造共兌現獎勵資金106.9萬元。今年有3座樓宇申請更新改造獎勵，共涉及資金222.69萬元。在這些政策鼓勵下，一批老舊樓宇和閑置廠房重新煥發活力。

樓宇更新面臨三大難點

雖說樓宇更新后社會效益、經濟效益會顯著提升，但對于大部分樓宇運營商，特別是中小型樓宇物業企業來說，他們的積極性并不高，這又是為何?

2022年11月，市南區成立樓宇經濟調研組，先后走進30多家樓宇物業企業、駐樓企業、集約辦公運營商、第三方咨詢機構開展深入交流。根據調研組整理的調研報告，市南區商務樓宇中，投入使用10年內的21座，占15.56%；10至20年的49座，占36.3%；20至30年以上的59座，占43.7%；30年以上的6座，占4.44%。這樣算來，建成10年以上的老舊樓宇共有114座，占84.44%，目前均面臨升級改造的問題，且樓齡越長改造訴求越大，投入成本越高，改造難度越大。

老舊樓宇改造主要涉及“六大件”，包括電梯、空調、大堂、停車、弱電、外墻等。樓宇企業普遍反映改造存在三方面困難：一是樓宇業權分散，業主思想難以統一，致使改造進程緩慢。市南135棟商務樓宇中，單一產權樓宇僅25座，分散產權樓宇89座，占78%。這些產權較為分散的樓宇，即便坐擁黃金位置，但因為缺乏統一規劃和產業定位，還普遍存在產業散、亂、小問題，致使樓宇坪效不高。

即便是業主思想統一，老舊樓宇的自我改造仍然存在不小難度。這種情況下面臨的核心問題往往是資金。“一是幾百萬、幾千萬的投入，回報周期長，是大部分中小型物業企業難以承受的。二是物業缺乏固定資產，也很難從銀行拿到相關貸款。”而對于外來資金參與樓宇改造的方案，物業企業也普遍持觀望、謹慎態度。“例如市南國資企業曾想參與到一些樓宇的更新改造中，但因物業方對借助外來資本實施改造以及利益分配方式持有不同觀點，導致合作難以開展。”市南區樓宇經濟發展中心相關負責人商云瑞介紹。

系列創新舉措助力更好破題

在單純依靠市場力量難以大規模推動樓宇完成更新改造的前提下，市區兩級有關部門正在協力攻克這個難題。

今年，青島市出臺樓宇經濟高質量發展三年行動方案，明確提出開展存量樓宇提質升級行動。青島市將每年實施一批老舊樓宇改造項目，綜合運用各項政策支持推動樓宇智能化、綠色化、安全化改造升級。推動樓宇整體持有并統一運營，實施整體集中管理。爭取國家首批商業地產房地產投資信托基金（REITs）試點，鼓勵通過信貸資產支持證券（ABS）、商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）等金融創新工具，推動樓宇資產證券化，提升樓宇自持自營比例。

在此方面先行一步的市南區，除繼續加大更新改造補貼力度外，也有更多務實創新舉措推出。

在金融支持方面，市南區聯合銀行機構推出“樓宇更新貸”，根據該區此前發布的相關政策，企業對投入使用10年以上的商務樓宇實施改造升級，改造資金通過銀行貸款融資100萬元以上的，根據貸款期限，按照同期貸款市場報價利率（LPR）給予最多2年貸款貼息補貼，每年最高500萬元。“這項舉措在全國范圍來說都有創新意義。”商云瑞說。

同時，市南區也建立起樓宇更新專家智庫，為具體實施改造的物業企業提供智力支持。

金光大廈是青島東部第一個開工建設并首先投入使用的高層寫字樓，樓齡已近30年，樓宇內的一些設施已難以滿足現代辦公的需求，特別是對于空調系統等使用頻次較高的設施來說，業戶們渴望更新改造的呼聲十分強烈。“處理寫字樓空調效果不佳問題時，原本想拿出180萬元更換上一套全新的空氣源熱泵設備。”青島鑫苑金光物業發展有限公司董事長傘德成說，市南區得知后，邀請青島理工大學的專家到現場“把脈”，最終根據專家的“藥方”，只用50萬元便維修好了老空調，一下子節約下100多萬元費用。

“針對外立面、停車場等改造難度大、投入成本高的改造提升項目，我們希望可以同老舊小區改造一樣，納入城市更新建設行動中。這樣對物業企業來說，可以用相對較低的資金成本實現難點領域的改造。”商云瑞表示，未來三年，市南將每年改造提升15座以上、總面積超過45萬平方米的商務樓宇。

當然，樓宇更新遠不止硬件環境的更新。諸多業內人士認為，樓宇更新最終要實現建筑、空間、功能、服務、運營、經濟六大要素協同發展。即在硬件更新的同時，還要重新確定符合未來發展的產業定位，并提升物業管理水平，實現樓宇的保值增值。“樓宇想要煥新，想走資產證券化的道路，前端需要有經營數據支撐。這就需要改造方思考樓宇產業迭代升級，而這種產業結構的調整可能是顛覆式的。”今年3月份，戴德梁行相關負責人在一次行業交流中如是說。

在此方面，青島也有行動。根據青島市樓宇經濟高質量發展行動方案，到2025年，青島除新建一批高品質高標準品牌樓宇，還將提升一批產權分散業態散亂存量樓宇，打造一批億元以上高產出樓宇，培育一批現代服務業、都市工業高度集聚特色樓宇，引進培育一批招商能力強、管理水平高的專業樓宇運營主體，推動全市樓宇經濟質效整體躍升。

其他城市如何做好樓宇更新

對于老建筑的整治工作，中國香港制定了一套貫穿全過程的策略：修復前，由建筑業主或政府邀請建筑專家、工程師等專業人士或機構對老建筑進行評估，評估內容包含建筑物質壽命、建筑風貌品質、建筑改造效益等，并以此為依據確定整治工作的等級和優先次序。修復實施過程中，公眾可自愿參與樓房安全檢驗，并輔助實施改善樓房安全問題的貸款計劃，從而鼓勵業主主動維護和修繕建筑。修復后，有關部門評估改造過的建筑，并鼓勵業主對建筑開展定期的安全、節能檢測，保證改造后的老建筑能夠在較長時間內保持良好的狀況。

南京鼓樓區在老舊商務樓宇改造中，實施了“一件事”改革，即提供政府投資項目審批、價格備案、企業投資建設固定資產投資項目備案、建筑工程施工許可證發放、設置或更新店招標牌的備案、從事公共停車場經營的備案、特殊建設工程消防設計審查及驗收、建設工程消防驗收備案等事項的一次集成辦理服務。此外，還精簡申請材料，通過信息共享和電子證照調用，不同事項相同的證明材料免于重復提交，為樓宇改造提供暢通、便利的政務服務環境。

青島日報/觀海新聞記者 王萌 文/圖