青島5000余臺住宅電梯“老齡化” 多方合力促換新

原標題：“高齡”電梯換新，困局如何破解？

□青島日報/觀海新聞記者  吳帥

青島出臺政策探索老舊電梯更新改造

●2016年，市南區政府試點啟動老舊電梯更新改造項目補貼政策

●2018年修訂施行的《青島市電梯安全監督管理辦法》規定，對使用年限超過15年的電梯，電梯使用管理單位應當委托有資質的單位進行安全評估，經評估后確定是否繼續使用或者對電梯進行修理、改造、報廢

●2018年，市北區印發《公共住宅隱患電梯更新改造重大修理管理辦法（試行）》，制定了全區統一的隱患電梯更新、改造或重大修理補貼標準，按照業主承擔為主、政府補貼為輔，通過貼補資金促進老舊電梯更新改造

●目前相關部門正在制定“落地”細則，統籌用好超長期特別國債資金、住宅專項維修資金、居民自主出資等

2024年，市北區夢境江南小區居民迎來了生活中的大變化——在政府財政補貼的有力支持下，更換的30部嶄新電梯全部投入使用，1100多戶居民告別了十幾年來故障頻發的“老伙計”，圓了“一鍵安全直達”的心愿。

這一過程歷時不到半年，背后匯聚了居民、物業、社區等多方力量，解了困擾居民出行的一塊“心病”。

出門第一步，回家最后一程，電梯是與很多人日常生活關系最密切的一類特種設備。然而，隨著房齡的增長，青島的高層住宅電梯也顯現出“老齡化”特征。

老舊電梯如同人上了年紀，各種故障頻發，更存在安全隱患，而維修往往難以解決根本問題，老梯換新成為部分老舊高層住宅必須直面的現實。但換梯又面臨著諸如誰來牽頭發起、資金如何籌措、居民意見不統一等種種難題。

好消息是，隨著國家將住宅老舊電梯更新改造納入超長期特別國債支持范圍，住宅更換老舊電梯的困局有望破解。而夢境江南等小區的成功經驗或可為住宅老舊電梯更新提供參考和范式。

現狀

5000余臺住宅電梯“老齡化”

1989年，在一場高層住宅問題筆談會上，全國各地的專家們就“中國是否應該發展住宅高層化”展開討論，其中被頻繁提及的問題就是高層住宅的“命脈”——電梯。30余年過去，隨著城市高層建筑不斷增多，電梯也開始慢慢走向“老齡化”。

在電梯行業內，通常將使用年限超過15年的電梯稱為“老舊電梯”。數據統計，目前我國電梯總數量已經達到1100余萬臺，這個數字接近全世界其他國家電梯數量的總和，其中使用15年以上的老舊電梯數量達到90萬臺，如此龐大的基數增大了電梯事故的發生率。

電梯“老齡化”問題同樣出現在青島。青島目前電梯總量12.6萬余部，其中運行超過15年的住宅老舊電梯就有5000余臺。這些老舊電梯因投用時間長、元器件老化等，不僅給居民生活帶來不便，更存在乘梯安全隱患。

15年似乎成了電梯“壽命”的一個分水嶺。那么，超過15年的“高齡”電梯是不是要做報廢處理呢？

業內人士介紹，作為出行的工具，如同非營運機動車一樣，目前在我國并沒有電梯強制報廢制度，不過根據2018年修訂施行的《青島市電梯安全監督管理辦法》相關規定，對使用年限超過15年的電梯，電梯使用管理單位應當委托有資質的單位進行安全評估，經評估后確定是否繼續使用或者對電梯進行修理、改造、報廢。

辦法中也明確了報廢條件。一種情形是，住宅電梯使用年限超過15年，經安全技術評估確認已無法保證安全且無改造、修理價值的應當報廢；另一種情形是，即使不到15年，如果電梯存在嚴重安全隱患，經安全技術評估確認已無法保證安全且無改造、修理價值的也應當報廢。

堵點

老舊電梯更新，錢從哪里來

位于嶗山區的慧心園小區已建成10余年，近幾年不少電梯開始輪番出故障。去年11月前后，小區4號樓一部電梯因為故障停運了20余天。故障由鋼絲繩老化引起，由于鋼絲繩已超期服役必須更換，每戶要分攤近600元配件費，個別業主不愿意出這筆錢，而物業公司又堅持先收齊費用再維修，耽誤了維修進度。

在青島，電梯維修“收費難”的情況并非個例，問題的癥結最終都卡在了“錢”上。

老舊電梯維修尚且困難重重，而更換一部電梯動輒就要數十萬元，分攤到個人身上就要數千元，顯然，老梯更新更是“難上加難”。

按照相關法規，電梯所有權屬于業主共有，電梯運行年限超出質保期后，更新、改造、修理費用應當使用結余的電梯運行費和利用電梯發布商業廣告的收入支付，不足部分由業主共同承擔，這當中也包括使用房屋專項維修資金。

盡管政策很清晰，但在電梯實際更換過程中并不順利。

從事物業工作多年的鄒先生坦言，島城的一些老舊電梯受產權關系、維修資金余額不足、早期開發的商品住宅未籌集維修資金等因素制約，更新改造的大部分資金需業主自籌，由于部分業主籌款積極性不高，再加上業主對資金分攤比例等意見不統一，這就使得老舊電梯更新陷入困局。

相對老舊小區加裝電梯，更新改造電梯看似簡單，但其中的阻力也不小。“最大的難點是居民的認識難以統一。”鄒先生表示，有的業主覺得湊合著修修能用，為什么要換；有的業主不愿意使用自己的維修資金，擔心用完了，以后房屋出現問題沒錢維修。

在以往的案例中，老舊電梯更新改造，困難還體現在業主和物業之間的矛盾上。“有些業主認為物業收取了電梯廣告費和停車費等，這些都應該用于電梯更換，而物業又拿不出這筆費用。”鄒先生說。

費用分攤達不成一致怎么辦？相關法規也予以明確，由相關行政主管部門、鎮人民政府或者街道辦事處負責組織電梯所有權人或者使用權人協商確定。

破題

政府補貼、多方合力促換新

老舊電梯更換困難重重，難道就沒有成功的案例嗎？近日，記者實地探訪了市北區夢境江南小區，這個小區一次性更換了30部電梯，體量之大在全市也不多見。

乘坐上新換的電梯，樓長張國棟難掩喜悅之情，“新更換的電梯寬敞又明亮，這一年來運行還特別穩當，給我們的生活帶來了實實在在的便利”。

夢境江南小區建成于2008年，由16棟14層或15層的高層住宅組成，電梯共計32部，居民1100余戶。建設之初，受樓高受限等因素影響，原本應建在樓頂的電梯機房只能建在地下室，電梯控制柜內儀器受潮嚴重甚至被水淹，導致電梯故障頻發。

“由于‘先天’設計不足，居民入住十幾年來，維修電梯幾乎成了家常便飯，特別是2018年一場大雨倒灌地下室后，電梯電機損壞嚴重，只得大修，居民十幾天里只能爬樓梯上下。”小區物業公司經理黃磊介紹，隨著電梯日益老化、故障率大增，每年的維修費用就是一筆很大支出，“換梯”的呼聲也存在多年，但因業主沒有達成共識，也就沒了下文。

不過在2023年，因為一項政府補貼政策，小區更換電梯迎來轉機。其實，多年前市北區就出臺了相關政策，對存在安全隱患、符合補貼標準的整體更新電梯，每臺給予更新費用30%的資金補貼，最高不超過15萬元。

“老樓更換新電梯，說到底最大的問題是‘錢’的問題。”黃磊表示，安裝一部新電梯費用高達數十萬元，他們小區正好符合補貼政策，有了這10余萬元的補貼，居民個人就可以少繳一部分。

當時小區還未成立業委會，物業公司便主動牽頭這項工作，在社區居委會支持、熱心業主參與下成立臨時“換梯小組”，主導電梯更換所有事宜。

小區32部電梯全部更換，需要征求業主意見、確定資金籌集方案等。“換梯小組”分樓座分單元召開業主動員大會及上門動員宣傳，針對“電梯是換還是修”“更換費用多少”“財政補貼有多少”等問題一一詳盡解答，大大小小協調會就開了二三十次，最終取得了70%以上業主的同意，32部老舊電梯更換30部。

真要實施了，擺在面前的難題一個接一個：不同品牌電梯價格不同，電梯品牌如何選？每戶該出多少錢？不同樓層居民出錢是否一樣？

“讓物業主導來選擇電梯品牌和規劃資金，業主們肯定是有顧慮的。因此物業公司只負責調查電梯市場，詳細列明各個品牌的優劣，把最終選擇權交給業主。”河西社區第三網格書記王月風在電梯更換中，與熱心樓長們“磨破了嘴、跑斷了腿”。經過不斷地討論、論證、征求意見，才最終通過了一個絕大多數人能接受的方案。

除去政府補貼，有維修資金的可以使用維修資金，沒有的則個人出錢，最后均攤到各戶基本在3000元左右。

業主隋先生說，在更換電梯的過程中，物業公司把工程內容、進度、款項支出等全部公開，每一步都讓業主知曉，讓全體業主有一本“明白賬”。

從正式動員到新電梯驗收運行，夢境江南小區僅僅用了不到半年時間。“如果換梯有了相關的資金補貼和政策支持，做起來就會相對容易一些。”黃磊坦言。

趨勢

利好政策讓換梯按下“加速鍵”

夢境江南小區成功換梯并不是個例，市南區新貴都小區、濱?；▓@及市北區良辰美景、浮新小區等近年來都實施了電梯更新。政府補貼政策的推出，無疑成為破解資金困局的重要突破口。

早在2016年，市南區政府就試點啟動了老舊電梯更新改造項目補貼政策。2018年，市北區也印發了《公共住宅隱患電梯更新改造重大修理管理辦法（試行）》，制定了全區統一的隱患電梯更新、改造或重大修理補貼標準，按照業主承擔為主、政府補貼為輔，通過貼補資金促進老舊電梯更新改造。多年來，兩個區住宅老舊電梯更新改造取得了明顯成效。

近年來，從國家到地方，利好政策不斷出臺，也為老舊電梯的更新改造按下了“加速鍵”。

去年國家出臺政策加力支持“兩新”，并將住宅老舊電梯更新改造納入超長期特別國債資金支持范圍，重點支持使用15年以上的住宅老舊小區電梯更新改造，一部電梯定額補貼15萬元。

眼下，在全國范圍內，住宅老舊電梯的更新改造工作正迎來新的加速期。近日，住房城鄉建設部與市場監管總局聯合舉辦了一場視頻培訓會議，部署2025年超長期特別國債資金支持項目。目前，全國已開工更新電梯3.6萬臺，惠及近170萬戶居民。

青島相關部門也正在制定“落地”細則，統籌用好超長期特別國債資金、住宅專項維修資金、居民自主出資等。

為推動住宅老舊電梯的維修改造更新，國內不少地方開展了一些探索。如安徽在全省集中開展住宅老舊電梯維修改造更新專項行動，在全國首創了應急備用制度，通過使用國債資金、專項維修資金和公積金等多種渠道解決資金“籌措難”問題。

島城居民們也希望相關職能部門能夠參照老舊小區加裝電梯等，出臺相關指導意見，明確流程、完善機制等，讓高層住宅換梯過程更加順暢，也讓居民真正享受到相關政府補貼利好。

電梯更新是一個共建共治共享的過程，在相關流程的申報、維修資金的提取、資金籌措等方面，需要社區、業委會、物業“三駕馬車”引導和支持，帶動居民群策群力、民主協商，推動換梯工作順利開展，為居民創造更加安全、舒適的居住環境。

[來源：青島日報 編輯：陸云琦]