房子公攤率高達47% 業主拒絕補交差價被開發商告上法庭

信網10月29日訊（首席記者 杜杲燃）房子測繪辦房產證，這對居民來說是件大好事，可是對于青島的郝女士來說卻并不那么高興。協議上建筑面積80.02平方米的房子到了測繪時變成了107.28平方米，公攤系數達到了47%，這讓郝女士無法接受。“先不說為了這么大的面積差要再補交好幾十萬，就這個公攤面積是怎么計算的，現在都還沒說清楚。”因為拒絕補交差價，目前郝女士還被開發商告上了法庭。

房子重新測繪  公攤系數竟達到47%

2015年，郝女士搬到了上海路60號的住宅樓里，一直到現在房產證等手續還沒有辦理。

要辦證就等先實測房屋面積，關于房子的矛盾也正是在測繪這一環節出現的。郝女士說，她家的戶型面積是80.02平方米，但定位協議的預測繪面積卻變成了94.31平方米，“我提出過這兩個面積差太大，但當時開發商說這個預測繪面積就是個預估的數，最后還會有正式的測繪，到時候房屋建筑面積就以測繪為準了。”

2017年3月，青島市青房安居中心有限公司受開發商青島市青華投資有限責任公司的委托，對郝女士居住的這棟住宅樓進行了房屋建筑面積測算。這一測，郝女士家的房屋建筑面積變成了107.28平方米，其中套內面積為72.9平方米，分攤面積為34.38平方米，分攤系數達到了47%。

“普通的商品房不可能有這么大的公攤面積。”按照測繪面積，郝女士和鄰居要再補交一筆面積差價——以郝女士為例，她需要補交的差價約為45萬元。

居民樓里有四層不歸業主使用  高公攤計算成謎

前段時間，青島西海岸新區一小區因46%的高公攤上了熱搜，郝女士和鄰居也想知道自己家測繪后47%的公攤率是如何計算出來的，但這一問題一直沒有得到解答。

信網看到，上海路60號這棟居民樓一共有13層，目前地下一層和地下二層都是漆黑一片，只有一些管道和設備擺放在地上，另外還有一間上了鎖的房屋。居民樓的地上二層和三層也不歸業主所有，電梯從一層直接到了四層，“我們也不知道中間這兩層是干什么的，平時也沒有人來。”

隨后，信網通過青島網上房地產進行了查詢，發現這棟居民樓的總套數為20，也就是說這棟樓在設計之初就只有4層至13層是可售的成套住宅，網站上也壓根沒有1層至3層以及地下兩層的信息。

從實際感受來看，這棟樓的電梯間和樓梯間面積并不算大，甚至比一些商品房還小，可為何公攤面積能達到47%呢？為此，信網跟隨郝女士到了青島市不動產登記中心進行查詢，但未發現開發商交給登記中心的資料有異樣，而且登記中心也沒有公攤面積計算的原始數據，“你們最好找一下測繪公司，原始數據也都在測繪公司手中。” 成果管理利用處的工作人員建議說。

負責測繪的青島市青房安居中心有限公司注冊地距離不動產登記中心不遠，信網和郝女士按照地址找了過去，不過并沒有找到這家測繪公司，其公開電話也無人接聽。

開發商起訴業主要房款  業主卻發現協議被修改過

因為這筆稀里糊涂的“公攤賬”沒算清，郝女士一直都沒有補交面積差價。2022年9月，郝女士收到了法院的信息，開發商青島市青華投資有限責任公司將她告上法庭，要求她支付差價款452112元以及利息，總計709354.4元。

在郝女士看來，這樁官司沒有任何意義，因為開發商提供給法院的定位協議是假的。原來，這份定位協議是郝女士與開發商在2011年簽訂的，當時房子并沒有蓋好，所以協議上的應安置面積就是空著的。“可我在法院看到的協議上是有應安置面積的，很顯然這是后來修改的。”

信網也看到了郝女士手中的定位協議，一份印著紅色手印的是郝女士一直持有的，上面的應安置面積確實是空白；另一份黑白協議是郝女士復印獲得的，上面的應安置面積與如今的測繪面積一致，都是107.28平方米。

這樁因為公攤面積而產生的官司究竟是怎么回事，信網嘗試聯系開發商青島市青華投資有限責任公司，但沒有任何結果。

對于此事，市北區城建局的工作人員表示曾收到過業主的反映，“但既然已經通過了法律途徑，就先等待法院的判決。”

“我們專門研究過公攤面積的算法，太過專業，非常復雜難懂。”青島市自然資源和規劃局的工作人員也表示，實際操作中并不會對公攤面積進行規劃，也不會在規劃圖紙中體現公攤面積。該工作人員表示，雖然沒有規定公攤面積的上下限，但開發商應該提前進行公示，明確公攤面積等信息。

公攤面積尚未有明確規定  但如何計算應該是筆“明白賬”

信網在采訪中了解到，一般商品房的公攤面積大多在7%-25%左右，有的超高層建筑因避難層、電梯高度等因素，公攤面積會更高一些。但正如青島市自然資源和規劃局的工作人員所說，目前國家并沒有明確規定公攤面積的上限和下限，也沒有規定公攤面積的范圍，公攤面積對于購房者而言是一筆“糊涂賬”，很難自己算清楚，也很容易產生糾紛。

據此前報道，房屋的公攤面積早被廣泛討論，有全國政協委員認為公攤面積缺乏法律依據和制度約束，曾提議取消公攤。也有人認為目前取消公攤不具備可行性，如果購房者無力管理公攤部分，后續產生的安全責任均是現實問題。

“就目前現狀來說，我認為計算公攤面積應該透明，讓業主知道這么高的公攤面積是怎么算出來的。”山東照岳律師事務所的胡克壯律師表示，公攤面積也要有據可依，計算清楚的同時也應該用通俗易懂的方式告知業主，不能給業主一筆“糊涂賬”。